房價瘋漲的背后：中國到底有多少房子
【獨(dú)家策劃】一張圖看懂中國的不動產(chǎn)登記 這肯定不是中國大地上房子的全部，還得加上城中村、城市邊緣的小產(chǎn)權(quán)房，以及農(nóng)村的住房，更有2009年以來興建的各類保障房約1373萬套。這簡直是無法計算了。 人人皆談房地產(chǎn)，但估計很少有人清楚一個問題，那就是中國大地上到底有多少房子？ 這估計要等不動產(chǎn)登記結(jié)束，才能有個大概的數(shù)據(jù)。之所以說是大概，誤差是其次，登記是為了征稅，想來不少房產(chǎn)會鉆漏洞，當(dāng)然還有各種違章建筑，以及永不停止的“拆出一個新中國”。 我們來談?wù)勚赖陌桑沂侨罕娮铌P(guān)心的住宅類商品房。但這一項(xiàng)數(shù)據(jù)也是不全面的，年度竣工面積并無細(xì)分的住宅類數(shù)據(jù)，而且是從1995年才開始統(tǒng)計，能用的只有年度的住宅類商品房銷售面積。 中國是在1979年出現(xiàn)商品房概念的，1980年6月《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》正式實(shí)行允許住房商品化政策，但顯然在1998年之前，這個政策大多停留在紙上。 計算開始了，若有數(shù)據(jù)恐懼癥，請直接跳躍。 先用住宅類商品房竣工面積計算，該項(xiàng)數(shù)據(jù)從1998年7月才開始統(tǒng)計，到2013年底累計為69.08萬億平方米，顯然是誤差甚大。 比較靠譜的可以用住宅類商品房銷售面積計算，因?yàn)樵摂?shù)據(jù)是從1986年開始統(tǒng)計的（圖1）。 那么在此之前，中國人的住房面積有多少呢？有個模糊的普查數(shù)據(jù)，1985年70萬人群中的城鎮(zhèn)住房抽樣普查，全國房屋建筑面積46.76億平方米，看起來數(shù)據(jù)不小，可當(dāng)時城鎮(zhèn)三四億人口一平均就慘了，人均10平方米左右吧。 好了，我們來看住宅類商品房銷售的數(shù)據(jù)，圖1可以看出，在1998年住房商品化之前的12年里，年商品房銷售面積維持在1億平方米以下，在1992年有個1000平方米量級的增加，想來是小平同志“南巡”的風(fēng)所吹。 顯著的變化發(fā)生在1998年，當(dāng)年住房正式實(shí)行貨幣化，住宅類商品房銷售面積首超1億平方米，并且之后增幅也明顯擴(kuò)大，僅僅4年時間就實(shí)現(xiàn)1億平方米量級的飛躍，在2002年實(shí)現(xiàn)2.37億平方米。 接下來更快，2年時間再度飛躍1億平方米量級，2004年實(shí)現(xiàn)銷售面積3.38億平方米。更厲害的是2005年～2007年，每年都跨1億平方米量級，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售面積7.01億平方米。 暴漲之后往往是暴跌，在2008年金融危機(jī)的襲擊之下，當(dāng)年銷售面積銳減，僅有5.93億平方米，比2006年略高。 不過，在2008年底“四萬億”的刺激之下，2009年住宅類商品房銷售出現(xiàn)大幅反彈，直上8.62億平方米。而2010年～2012年，隨著“新國十條”等不斷加碼的調(diào)控，商品房銷售基本維持在9.3億～9.8億平方米。 可以想象的是，倘若沒有“四萬億”刺激，中國樓市應(yīng)基本見頂，和國外的房地產(chǎn)周期也不至于脫節(jié)太大。 雖然2010年起加碼調(diào)控，但加速之后一下子剎住車太難啦，2011年下半年之后調(diào)控效應(yīng)才有所顯現(xiàn)。 而2013年，房價出現(xiàn)報復(fù)性的上漲，官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是70個大中城市一年之內(nèi)房價上漲20%左右，可想而知現(xiàn)實(shí)中的漲價幅度了。至于商品房銷售面積，2013年一舉突破10億平方米大關(guān)，達(dá)11.57億平方米。 如此一來，1986年～2013年全國商品房銷售面積共達(dá)92.44億平方米，其中包含1997年～2013年期間的住宅別墅、高檔公寓類的商品房銷售面積3.76億平方米。 再加上1985年的抽樣普查數(shù)據(jù)46.76億平方米，合計139.2億平方米。此外，在“拆出一個新中國”的轟轟烈烈運(yùn)動中，1985年之前的房子有多少被拆除了就不得而知了。 當(dāng)然這個數(shù)據(jù)肯定是被低估的，因?yàn)椤?005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》顯示，截至2005年底，全國城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米，占房屋建筑面積的比重為65.46％。 所以，這肯定不是中國大地上房子的全部，還得加上城中村、城市邊緣的小產(chǎn)權(quán)房，以及農(nóng)村的住房，更有2009年以來興建的各類保障房約1373萬套。這簡直是無法計算了。 不過也可以換一個角度，利用城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住宅建筑面積來計算。 按照2012年底城鎮(zhèn)人均32.91平方米、農(nóng)村人均37.09平方米，2013年底城鎮(zhèn)7.3億人口、農(nóng)村6.3億人口粗略計算，中國目前城鎮(zhèn)住宅面積240.24億平方米，農(nóng)村233.67億平方米，合計住宅面積473.91億平方米。 474億平方米是什么概念？這相當(dāng)于中國115萬平方公里的平原上4%的面積是住宅。 好了，我只能算到這一步了，確切的數(shù)據(jù)恭候不動產(chǎn)登記部門發(fā)布吧，但沒有個兩三年是難以出來的，至于有多少不愿意公布更難說了。總之，你懂的！ |
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